Zašto su rezultati privatnog smještaja u 2026. još vrjedniji nego što se na prvi pogled čini?

Prema analizi podataka Porezne uprave koju je u ožujku 2024. objavio Lider, strani su kupci tijekom desetogodišnjeg razdoblja u Hrvatskoj kupili oko 77.000 nekretnina, procijenjene vrijednosti približno 6,9 milijardi eura. Među njima je bilo oko 25.000 apartmana i približno 6.700 kuća.

Porezna uprava u međuvremenu je objavila i ažurirane službene preglede kupoprodaja nekretnina od 2016. do prvog tromjesečja 2026. godine, uključujući podatke prema državi stjecatelja, vrsti nekretnine i županiji. Porezna pritom napominje da se podaci odnose na kupoprodaje za koje je proveden postupak utvrđivanja porezne osnovice te da još mogu biti naknadno ažurirani.
To znači da dio stranih gostiju koji je nekada za svaki dolazak rezervirao apartman, kuću za odmor ili drugi komercijalni smještaj danas može boraviti u vlastitoj nekretnini. Takav gost i dalje dolazi u Hrvatsku, troši u destinaciji i može biti evidentiran u turističkom prometu, ali više ne predstavlja potražnju za komercijalnim privatnim smještajem.

Sustav eVisitor jasno razlikuje:

1. komercijalni smještaj, obuhvaća objekte u kojima se gostima pruža usluga smještaja uz naplatu poput apartmana, kuća za odmor, vila, hotela i kampova,
2. nekomercijalni smještaj obuhvaća kuće i stanove za odmor koje vlasnici koriste za vlastiti boravak i boravak svojih gostiju, bez naplate smještaja.

To je vidljivo i na službenoj stranici sustava eVisitor, gdje postoje odvojene registracije za komercijalni i nekomercijalni smještaj.
Hrvatska turistička zajednica dodatno navodi da su vlasnici kuća i stanova za odmor obvezni u sustav eVisitor prijaviti sebe i osobe koje kod njih borave. Više informacija dostupno je u uputama HTZ-a za vlasnike kuća i stanova za odmor.

Što pokazuju rezultati u 2026. godini?

Prema podacima Hrvatske turističke zajednice za prvih šest mjeseci 2026., Hrvatska je ostvarila više od:

• 7,6 milijuna dolazaka
• 29,5 milijuna noćenja.

Rezultati su time ostali na razini istog razdoblja 2025. godine. Na Jadranu je ostvareno 27,1 milijun noćenja, dok je na kontinentu, zajedno sa Zagrebom, ostvareno 2,4 milijuna noćenja, uz rast od 1 %.
Iako ukupne brojke iz eVisitora uključuju i komercijalni i nekomercijalni smještaj, podaci Državnog zavoda za statistiku pružaju detaljniji uvid u komercijalni segment.

Premapodacima DZS-a za prvih pet mjeseci 2026., u komercijalnim smještajnim objektima ostvareno je:

• 4,3 milijuna dolazaka, odnosno 6,2 % više nego godinu prije
• 12,5 milijuna noćenja, odnosno 8,6 % više
• 10,2 milijuna noćenja stranih turista, odnosno 9,3 % više nego u istom razdoblju 2025. godine.

Posebno su značajni rezultati privatnog smještaja u svibnju 2026. U sobama, apartmanima, studio-apartmanima i kućama za odmor ostvareno je 2,3 milijuna noćenja, odnosno 19,8 % više nego u svibnju 2025. godine. Čime je privatni smještaj s udjelom od 33,4 % svih noćenja u svibnju prestigao hotele.

Zašto su ti rezultati posebno pozitivni?

Velik broj nekretnina koje su strani državljani kupili u Hrvatskoj ne znači da su svi ti vlasnici prestali koristiti komercijalni smještaj niti se može tvrditi da je kupnja nekretnina jedini uzrok promjena turističkih brojki.
Međutim, opravdano je zaključiti da rast broja stranih vlasnika nekretnina smanjuje dio potencijalne potražnje za komercijalnim apartmanima i kućama za odmor. Gost koji je prije svake godine rezervirao smještaj danas možda dolazi jednako često ili čak češće, ali boravi u vlastitom objektu.

Upravo zato su pozitivni rezultati komercijalnog privatnog smještaja u 2026. još značajniji. Unatoč:

• velikom broju nekretnina u stranom vlasništvu
• rastu nekomercijalnih smještajnih kapaciteta
• snažnoj konkurenciji među iznajmljivačima
• promjenama navika gostiju
• cjenovnom pritisku i rastu troškova putovanja, privatni smještaj i dalje ostvaruje rast noćenja i zadržava snažnu poziciju na hrvatskom turističkom tržištu.

Zato stabilan ukupni turistički promet ne treba automatski tumačiti kao stagnaciju. Kada se uzmu u obzir promjene u vlasništvu nekretnina i činjenica da dio stranih gostiju više ne rezervira komercijalni smještaj, rast noćenja u apartmanima i kućama za odmor pokazuje veliku otpornost i konkurentnost hrvatskih iznajmljivača.

Hrvatski privatni smještaj ne samo da se drži, nego u pojedinim razdobljima ostvaruje značajan rast, i to na tržištu na kojem dio nekadašnjih gostiju danas boravi u vlastitim nekretninama.

Pozitivni signali za 2027.?

Hrvatska u 2026. zadržava snažan interes gostiju. Međutim, HTZ istodobno upozorava da je potražnja za srpanj i kolovoz nešto slabija nego ranijih godina te da će konkurentne cijene biti presudne.
Dobar signal za 2027. dolazi iz zračnog prometa i prodaje paket-aranžmana. Jet2 je već pustio u prodaju ljetni program za 2027., koji uključuje Dubrovnik, Split i Pulu iz više britanskih zračnih luka. Ukupni program obuhvaća više od 19 milijuna sjedala prema 59 ljetnih destinacija, među kojima je i Hrvatska. To pokazuje da veliki organizatori putovanja očekuju nastavak potražnje, iako zasad nisu objavljeni zasebni podaci o broju rezervacija za Hrvatsku.

Dodatno su najavljene nove linije:

• Edinburgh – Pula, jednom tjedno od svibnja do listopada 2027.
• London Luton – Dubrovnik, dva puta tjedno od svibnja do kraja listopada 2027.

Nove linije posebno su važne jer produljuju razdoblje dolazaka i izvan glavnih ljetnih mjeseci.
Nacionalni marketinški smjer do 2027. usmjeren je na pozicioniranje Hrvatske kao kvalitetne, održive i cjelogodišnje destinacije, uz veći naglasak na autentične doživljaje, različite turističke segmente i veću vrijednost turističke ponude.

Najveći rizik ostaju cijene

Hrvatska narodna banka upozorava da su visoke cijene već oslabile cjenovnu konkurentnost hrvatskog turizma. HNB očekuje da bi izvoz turističkih usluga mogao nastaviti rasti i tijekom 2027., ali relativno umjereno upravo zbog već dosegnute razine cijena i slabije konkurentnosti u odnosu na druge mediteranske zemlje.
To znači da problem za 2027. vjerojatno neće biti nedostatak interesa za Hrvatsku, nego pitanje hoće li gost smatrati da za plaćenu cijenu dobiva dovoljno kvalitetan smještaj, uslugu i ukupni doživljaj.
Europski trendovi potvrđuju takvo ponašanje. Putovanja su Europljanima i dalje prioritet, ali planiraju nešto manje putovanja i sve više biraju prema omjeru cijene i kvalitete. Kod dalekih tržišta trošak je postao glavna prepreka putovanju, dok sigurnost i fleksibilnost imaju sve veću važnost pri izboru destinacije.

Što se može očekivati u privatnom smještaju?

Za privatni smještaj sezona 2027. mogla bi biti dobra, ali ne jednako dobra za sve iznajmljivače.
Najbolje izglede imat će objekti koji imaju dobre ocjene, kvalitetne fotografije, jasne i konkurentne cijene, fleksibilne uvjete rezervacije te sadržaje koji gostu opravdavaju ukupnu cijenu. Objekti koji jednostavno povećaju cijene, bez povećanja kvalitete ili dodatne vrijednosti, mogli bi imati više praznih termina i veću ovisnost o last minute rezervacijama. Takav zaključak proizlazi iz upozorenja HTZ-a o slabijoj potražnji u špici sezone te HNB-ove procjene o pogoršanju cjenovne konkurentnosti.

Za 2027. očekujemo i nastavak ovih trendova:

• više rezervacija u zadnji trenutak
• snažniju potražnju u svibnju, lipnju, rujnu i listopadu
• kraće uspoređivanje cijena među Hrvatskom, Italijom, Grčkom, Španjolskom i Turskom
• veću potražnju za fleksibilnim otkazivanjem i jasnim pogodnostima
• slabiju toleranciju gostiju na previsoke cijene prosječnog smještaja.

Realna procjena

Osnovni scenarij za 2027. nije snažan turistički pad, ali ni rast. Najizgledniji je rezultat približno na razini 2026. ili uz umjeren rast, pri čemu bi predsezona, posezona, zračni promet i kvalitetniji smještaj mogli ostvariti bolje rezultate od samog vrhunca ljeta.