Iznajmljivači saznajte sve o zakonima i propisima koji su neophodni za iznajmljivanje smještaja

Donosimo sve ono što bi trebao znati jedan privatni iznajmljivač ili svi oni koji se žele baviti pružanjem usluga smještaja te ostalih usluga kao što su posluživanje hrane i pića. Znamo koliko je naporno čitati sve zakone, nadopune zakona, pravilnike i sl. Stoga smo vam odlučili pomoći i ukratko, koliko je to uopće moguće, pripremili glavne i osnovne stvari koje bi jedan iznajmljivač trebao znati.

1. Zahtjev za kategorizaciju kuće za odmor i apartmana
2. Standardizirane ploče za iznajmljivače
3. Privatni iznajmljivači cjenik
4. Kućni red za privatne iznajmljivače
5. Evisitor prijava i odjava gostiju te Knjiga gostiju
6. Izdavanje računa i evidencija prometa
7. Boravišna pristojba
8. Članarina Turističkoj Zajednici & Obrazac
9. Paušalni porezi i prirezi za iznajmljivače
10. Često postavljana pitanja

Započet ćemo s osnovama, odnosno što je to uopće iznajmljivač, privatni iznajmljivač ili popularni naziv među strancima – domaćin. To je ili to su svi oni građani koji pružaju uslugu smještaja u apartmanu, sobi ili kući za odmor u svom domaćinstvu (do 20 glavnih kreveta), zatim pružaju usluge smještaja u kampu (do 30 ležaja), a osim usluge noćenja domaćin može nuditi i usluge prehrane – doručak.

Obveze iznajmljivača privatnog smještaja

1. Zahtjev za kategorizaciju kuće za odmor i apartmana

Kategorizacija kuće za odmor i apartmana

Obrazac za kategorizaciju

Kako bi dobili rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga koje vam omogućuje da legalno iznajmljujete svoj smještaj prvo morate ispuniti i podnijeti zahtjev za izdavanje rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Ovaj obrazac se razlikuje od županije do županije pa je najbolje da ga zatražite u Uredu državne uprave u vašoj županiji. U dokumentu »» Kategorizacija smještaja – procedura opisali smo vam što je kategorizacija i gdje započeti.

Dokumenti potrebni za kategorizaciju apartmana i kuća za odmor obrazac za kategorizaciju

Nakon što ispunite zahtjev morat ćete prikupiti određenu dokumentaciju, a točan popis svih potrebnih dokumenata možete pronaći u pdf-u »» Dokumenti potrebni za kategorizaciju po županijama. Kada prikupite sve potrebne dokumente, morate ih, zajedno sa ispunjenim zahtjevom predati u centralnu pisarnicu Ureda državne uprave u vašoj županiji. Ako su svi dokumenti uredu, dobit ćete rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga.

Zahtjev za kategorizaciju

Morate imati Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu i kategorizaciju te vam je potrebna i kategorizacija smještaja, a pod tim se misli na to koliko zvjezdica će vaš smještaj imati.

Da bi dobili rješenje o kategorizaciji apartmana ili kuće za odmor morate podnijeti »» Zahtjev za kategorizaciju koji se ponosi u Uredu državne uprave u vašoj županiji (Služba za gospodarstvo / Odjel za turizam). Tamo možete saznati i koji su vam sve dokumenti potrebni te točno koje uvjete treba vaš smještaj ispunjavati kako bi dobili određeni broj zvjezdica odnosno rješenje o kategorizaciji za kuću za odmor ili apartman.

Za kategorizaciju je potrebno priložiti sve navedene dokumente i platiti upravnu pristojbu od najviše 20ak eura za utvrđivanje minimalnih uvjeta i uvjeta za kategoriju vrsta: soba, apartman, studio apartman, kuća za odmor.

Ovisno o tome kakav smještaj imate i kakav tražite, popis uvjeta koje morate ispuniti pronaći ćete u Pravilniku.

– Svaki smještaj mora zadovoljavati određene minimalne tehničke uvjete. To su zapravo smjernice temeljem kojih bi trebali uređivati vaš smještaj, kako bi dobili željeni broj zvjezdica. Minimalni tehnički uvjeti propisani su Pravilnikom o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu.

Točne tablice sa svim minimalnim tehničkim uvjetima za pojedine kategorije možete preuzeti na sljedećim linkovima:
Minimalni tehnički uvjeti za kategorizaciju soba
Minimalni tehnički uvjeti za kategorizaciju apartmana
Minimalni tehnički uvjeti za kategorizaciju kuća za odmor
Minimalni tehnički uvjeti za kategorizaciju kampova

Međutim, osim ovih minimalnih tehničkih uvjeta koje pred vas postavlja zakon, uvjete za opremanje smještaja postavlja i tržište, odnosno gosti i ono što oni traže u smještaju koji rezerviraju. Upravo zato osim ovih minimalnih tehničkih zahtjeva, vaš smještaj trebao bi ispunjavati još nekoliko uvjeta koji su u današnje vrijeme standard u svim objektima. Tako bi gosti trebali imati besplatan pristup bežičnom internetu (wi-fi), a tv sa satelitskim programima značajan dodatak koji će gosti cijeniti. Apartmani i sobe bez klimatizacije danas su također rijetki, a ukoliko nemate klimu, poslužit će i ventilator. Potrudite se apartman opremiti funkcionalnim namještajem koji se lako održava, a detaljima kao što su lampe, slike, zavjese i ukrasi upotpunite prostor. Na ovaj način stvarate ugodan prostor i dobivate goste koji će se vratiti i sljedeće godine.

Dozvola za iznajmljivanje apartmana

Dozvola za iznajmljivanje apartmana i kuća za odmor, tj. Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu podrazumijeva da je ishođena uporabna dozvola. Izgrađenu ili rekonstruiranu građevinu možete početi koristiti tek nakon ishodovanja uporabne dozvole!

Ukoliko se radi o nelegaliziranim objektima, a koji su u procesu legaliziranja, dokument koji je potrebno ishodovati ukoliko želite iznajmljivati je privremena dozvola za iznajmljivanje apartmana i kuća za odmor, tj. rješenje o privremenom obavljanju ugostiteljske djelatnosti. Potom, kada objekt legalizirate potrebno je zatražiti klasično Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Novim Zakonom o izmjenama Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti iz studenog 2021. godine, rok važenja privremenih rješenja produžuje se do 31. prosinca 2024. godine.

2. Standardizirane ploče za iznajmljivače

Koji su nam sve natpisi obvezni u smještajnoj jedinici? Standardizirana ploča zapravo je plava tabla od nehrđajućeg čelika s oznakom vrste i kategorije smještaja, a trebate je postaviti na vidljivo mjesto ispred smještaja (pored ulaznih vrata kuće ili zgrade). Ove ploče naručuju se kod proizvođača koji su odobreni od strane Ministarstva turizma i trebaju biti u skladu sa rješenjem o kategorizaciji. U nastavku možete vidjeti popis proizvođača standardiziranih ploča za iznajmljivače:

JAGUAR d.o.o. (Hrvojeva 6, 21000 Split, tel: 021 343 888, e-mail: jaguarst6@gmail.com)

CONDOR B&B d.o.o (Križine 8, 21000 Split, tel: 021 460 143; e.mail:
condor.split@gmail.com)

BINAR d.o.o (Livanjska 12, 21000 Split, tel: 021 344 442, e-mail: binar@st.htnet.hr)

KORDUN MARKETING d.o.o (Matka Laginje 10, 47000 Karlovac, tel: 047 645 561,
e-mail: prodaja-lav@kordun.hr)

NEGRAS d.o.o (Županićeva 6, 52440 Poreč, tel: 052 431 046, 091 1904 965,
e-mail: info.negras@gmail.com)

TRAMAX d.o.o (Mažuranićevo šetalište 26, 21000 Split, tel: 021 548 808,
e-mail: info@tramax.hr)

SKRIPTA TISAK d.o.o (F.Kuhača 12, 31000 Osijek, tel: 031 203 900,
e-mail: tisak@skripta.hr)

ROBI, obrt za usluge reklamiranja i pranje automobila, vl.Vesela Mikić (Put Nina 129a,
23000 Zadar, tel: 013 220 655, e-mail: reklame.mikic@gmail.com)

3. Privatni iznajmljivači cjenik

Kako bi vaše poslovanje bilo transparentno gostima u smještaju, u svakom trenutku mora biti dostupan cjenik s vašim uslugama. Cijene smještaja nigdje nisu unaprijed određene ni definirane, što znači da cijene za svoj smještaj postavljate sami. Prilikom formiranja cijena obratite pažnju na konkurente, odnosno susjedne objekte koji se iznajmljuju, kao i cijene smještaja u mjestu u kojem iznajmljujete. U turističkoj zajednici pronaći ćete prijedlog cijena koje vam mogu poslužiti kao orijentir.

• Službene cijene su cijene vašeg smještaja, one obavezno moraju biti izražene u eurima. Prilikom formiranja cijene uzmite u obzir da službene cijene moraju obuhvaćati vaše fiksne troškove, turističku pristojbu, posredničku naknadu (postotak koji odobravate za agencijsku uslugu, ako poslujete preko agencije) i vašu zaradu. Također, imajte na umu da konačne cijene vašeg smještaja objavljene u turističkim agencijama, na portalima za oglašavanje i u turističkoj zajednici moraju biti jednake vašim službenim cijenama. Vi, kao iznajmljivač, nikada gostu ne smijete naplatiti višu cijenu od službene cijene, ali možete naplatiti cijenu s popustom, dakle nižu cijenu. Mi smo napravili predložak cjenika za sve iznajmljivače i možete ga pronaći ovdje »» Primjer cjenika za privatne iznajmljivače (pdf link).

• Cjenik je prikaz službenih cijena vašeg smještaja i mora biti dostupan gostu u svakom trenutku, a može biti obješen na zid ili stavljen u mapu koja se nalazi u smještaju. Način podnošenja prigovora mora biti jasno istaknut i može biti naveden u mapi s cjenikom.

Vaš službeni cjenik mora sadržavati:

• Osnovne podatke iznajmljivača (naziv smještaja, ime i prezime vlasnika, adresa i OIB)
• Naziv usluge (noćenje za dvije osobe, noćenje s doručkom, najam apartmana…)
• Vrstu naplate (po noćenju, po osobi, po smještaju, tjedno….)
• Termin (unijeti sve termine u kojima se cijena razlikuje, cijene po sezonama i slično)
• Cijenu (u EUR)
• Turističku pristojbu (ako je uključena u cijenu – paušalci – obavezno navesti i taj podatak)
• PDV (ukoliko cijene sadrže PDV: cijena + PDV; ili obavijest da isti nije uključen u cijenu – Iznajmljivač nije obveznik PDV-a prema Zakonu o PDV-u, čl. 90., st. 2.)
• Dodatne usluge (kućni ljubimci, klima, čišćenje, doručak, parking…)
• Popust (ako ga nudite/dajete gostima)
• Datum važenja cjenika (navesti datum od kada je taj cjenik važeći)
• Potpis (cjenik nije potrebno ovjeravati kod nadležnih službi, dovoljno ga je potpisati od strane vlasnika)

Na idućoj poveznici pronađite predložak za cjenik. On sadrži sve bitne stavke, pripremljen je kako bi vam olakšao i ispunjavanje i uređenje/dizajn cjenika, a možete ga primijeniti i za kuću za odmor i za apartman: Primjer cjenika!

4. Kućni red

U smještaju preporučamo imati i kućni red. Bilo bi dobro kada bi bilo preveden na više jezika, kako bi gostima bio razumljiv i postavljen na vidnom mjestu u svakoj smještajnoj jedinici (dakle apartmanu, sobi, kući za odmor, kamp prikolici i slično).

U Adriagateu smo pripremili kućni red kojeg možete preuzesti i iskoristiti u vlastitom objektu: Preuzmite kućni red

5. Evisitor prijava i odjava gostiju te Knjiga gostiju

Prijava gostiju online

Prilikom dolaska i odlaska gostiju, dužni ste ih prijaviti odnosno odjaviti u roku 24 sata. Prijava i odjava gostiju od 2016. godine vrši se putem sustava eVisitor, koji je znatno pojednostavnio ovaj proces.
Više nije potrebno odlaziti u turističku zajednicu za prijavu gostiju u apartmanima već vam je dovoljno računalo i pristupni podatci. Pristupne podatke možete podići u lokalnom uredu turističke zajednice, uz predočenje OIB-a, osobne iskaznice i Rješenja o kategorizaciji, osim u slučaju da eVisitoru pristupate putem sustava eGrađani. Ukoliko se ne snalazite dobro sa računalom, prijavu gostiju možete obaviti u uredu turističke zajednice.

Prijava gostiju kao prijatelja

S početkom pandemije izrazito se naglašavala obveza prijave svih gostiju u eVisitor, kako članova obitelji tako i prijatelja. Cilj ove obveze je mogućnost praćenja kretanja svih građana u RH. Ukoliko vam gosti – prijatelji stižu u kategoriziran apartman ili kuću koju iznajmljujete dužni ste ih prijaviti kao i sve ostale goste u eVisitor.

Knjiga domaćih i stranih gostiju

Knjiga gostiju kakvu smo ranije poznavali više nije potrebna već ju sada mijenja eVisitor. Budući da sve svoje goste unosite u sustav eVisitor od 2016. godine, Knjiga domaćih i stranih gostiju sada je višak. eVisitor je naša obveza, koja nam je ujedno i olakšala administraciju i papirologiju. Evidencija se može napraviti ručno ili skeniranjem dokumenata, što je jedan od alata kojeg nudi naša besplatna aplikacija online.adriagate za sve naše iznajmljivače. Brzim, jednostavnim i besplatnim skeniranjem dokumenta gost se izravno prijavljuje u eVisitor što olakšava doček gostiju.

6. Izdavanje računa za privatne iznajmljivače i evidencija prometa

Privatni iznajmljivači račun

Ako iznajmljujete samostalno, dakle bez posredništva agencije, dužni ste gostu izdati čitljiv i točan račun. Taj račun može biti napisan ručno na paragon bloku, kojeg možete kupiti u Narodnim novinama i knjižarama, ili može biti napisan na računalu i isprintan. Račune uvijek pišete i izdajete u dva primjerka, jedan (original) dajete gostu, a jedan (kopija) ostaje vama za evidenciju prometa (evidenciju računa).

SVAKI RAČUN MORA SADRŽAVATI SLJEDEĆE PODATKE:

• Broj računa (npr. 1/20xx, za prvi račun izdan u tekućoj. godini – nije dozvoljeno nastavljati slijed rednih brojeva iz prethodne godine)
• Podatke o iznajmljivaču (ime i prezime iznajmljivača, adresu iznajmljivačevog objekta, OIB)
• Podatke o gostu (ime i prezime gosta, može i država odakle je gost)
• Vrsta usluge – noćenje, usluge koje dodatno naplaćujete poput parkinga, korištenje klime, i sl.
• Količina obavljenih usluga – broj iznajmljenih jedinica te broj noćenja (i ostalih usluga ako ih je bilo).
• Jedinična cijena usluge – cijena pojedinačne usluge koja obavezno mora biti u skladu s važećim cjenikom (taj detalj inspektori posebno provjeravaju). Konačni iznos računa u eurima.
• Ukupan iznos usluge i iznos za naplatu – iznos za naplatu čini ukupan iznos usluge umanjen za eventualno odobren popust
• Popust – ukoliko ste gostu odobrili popust, napišite ukupan iznos popusta
• Turistička pristojba – iznajmljivači koji turističku pristojbu plaćaju paušalno nisu obvezni navoditi iznose u izdanom računu, samo napomenu da je turistička pristojba uključena u cijenu. Oni koji turističku pristojbu plaćaju po ostvarenom noćenju navode iznose koji su propisani od strane Županijske skupštine za mjesto gdje se nalazi smještajni objekt te za dob gosta. Odrasli plaćaju puni iznos boravišne pristojbe, djeca od 12 do 18 godina 50 posto, a djeca ispod 12 godina oslobođena su plaćanja.
• Nadnevak izdavanja računa/Datum – se odnosi na datum izdavanja računa.
• Potpis – vaš potpis koji je obvezan (pečat niste dužni imati)
• PDV – iznajmljivači koji nisu u sustavu PDV-a moraju na računu imati još i napomenu ”Iznajmljivač nije obveznik PDV-a prema Zakonu o PDV-u, čl. 90., st. 2.”.

Ako ste obveznik PDV-a, na računu morate imati još i sljedeće stavke:

• Jedinična cijena usluge bez PDV-a
• Stopa PDV-a na usluge smještaja u iznosu od 13 posto (na ukupnu jediničnu cijenu usluge).
• Ukupnu cijenu usluge kao zbroj ukupne jedinične cijene i PDV-a obračunatog na jediničnu cijenu.

Paragon blok za iznajmljivače

Želimo naglasiti da je paragon blok i najjednostavniji način za ispisivanje računa jer oni blokovi koji su namijenjeni iznajmljivačima imaju već navedene sve važne stavke. Ipak, ukoliko ste spremni i zainteresirani, sami možete izraditi svoj račun, možda čak dodati i vlastiti logo, ali pritom trebate misliti na to da navedete sve bitne stavke. Blok ispunjavate do kraja, samo vodite računa o rednom broju. Računi se izdaju kronološkim redom i tako i upisuju redni brojevi.

Ako imate ugovor s agencijom, izdavanje računa ovisno o vrsti ugovora kojeg ste potpisali s tom agencijom.

1. Ugovor „u svoje ime (agencije) i za račun iznajmljivača“ (agencija radi u svoje ime, a za vaš račun). U ovom slučaju agencija izdaje račun gostu, a vi, kao iznajmljivač, izdajete račun agenciji. Samo izdavanje računa je isto kao i kada izdajete račun gostu, samo što u podacima o gostu navodite naziv agencije i njen OIB (ili PDV/VAT broj ukoliko je inozemna agencija).
2. Ugovor „u ime i za račun iznajmljivača“ (agencija je posrednik između Vas i gosta) prema kojem vi, kao iznajmljivač, izdajete račune gostu– u tom slučaju vi, kao iznajmljivač, obvezni ste izdavati račune. Račun izdajete na puni iznos koji gost plaća (sa uključenom agencijskom provizijom), te takav, ukupan iznos upisujete u vašu knjigu evidencije prometa.

7. Turistička pristojba (ex boravišna pristojba)

Ranije poznata kao boravišna pristojba, od 2020. godine naziva se turističkom pristojbom. Iznajmljivači privatnog smještaja od 2020. godine plaćaju turističku pristojbu u godišnjem paušalnom iznosu po svakom prijavljenom (registriranom) krevetu ili kamp jedinici – i pomoćnom i glavnom krevetu.

Turistička pristojba cijena

Paušalni iznos turističke pristojbe određuje Županijska skupština. Ranije je boravišna pristojba ovisila o turističkom razredu kojem pripada naša Turistička zajednica, no od 2020. godina iznos turističke pristojbe određuju županije te se u tom smislu ukidaju turistički razredi.

Evisitor turistička pristojba

Turistička (boravišna) pristojba plaća se jednokratno ili u tri rate. Dospijeće plaćanja po ratama je do 31.srpnja, 31. kolovoza. i 30. rujna, a kako biste znali iznos kojeg trebate platiti, zavirite u svoj eVisitor, jer uplatnice možete pronaći tamo.

Paušalna pristojba

Iznos turističke pristojbe i za tekuću godinu određen je od strane Županijske skupštine, a iznos i uplatnice možete pronaći u eVisitoru.

8. Članarina Turističkoj Zajednici

Turistička članarina

Svi iznajmljivači i vlasnici pratećih djelatnosti u turizmu obvezni su uplatiti članarinu Turističkoj zajednici. Od početka 2020. godine visina članarine ovisi o ukupnom broju kreveta u sobi, apartmanu ili kući za odmor i broju smještajnih jedinica u kampu i kamp-odmorištu odnosno prema kapacitetu u objektu za robinzonski smještaj. Iako se ranije članarina plaćala ovisno o evidenciji prometa i koeficijentu kojem pripada naša turistička zajednica, od 2020. članarina se izračunava i plaća ovisno o ukupnom broju kreveta.

Obračun članarine turističkoj zajednici

Kao i prethodne godine, godišnja članarina Turističkim zajednicama za paušalce iznajmljivače u ovoj godini iznosi:

• 5,97 EUR po osnovnom krevetu u domaćinstvu
• 2,99 EUR po pomoćnom krevetu u domaćinstvu

Zakon o članarinama u turističkim zajednicama

Oni koji se tek počinju baviti iznajmljivanjem i dobili su prvo rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u tekućoj godini, prema novom zakonu godišnji paušalni iznos članarine plaćaju jednokratno do 31. prosinca tekuće godine prema umnošku najvećeg broja kreveta/smještajnih jedinica/kapaciteta.

Iznajmljivači koji paušalno plaćaju članarinu, dužni su ju platiti jednokratno do 31. srpnja tekuće godine ili u tri jednaka obroka (dospijeće plaćanja je 31. srpnja, 31. kolovoza i 30. rujna tekuće godine).
Iznos članarine utvrđen je Pravilnikom o godišnjem paušalnom iznosu članarine za osobe koje pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu i na obiteljskom poljoprivrednom gospodarstvu i o obrascima TZ za plaćanje članarine turističkoj zajednici.

Iznos turističke članarine moguće je samostalno izračunati, ako imate na umu koliki je iznos članarine za fiksne krevete, a koliki za pomoćne krevete jer se isti određuje kao umnožak broja kreveta sa paušalnim iznosom koji je određen Pravilnikom. Iznos kojeg dobijete potrebno je uplatiti na račun turističke zajednice, a podatke za uplatu pronađite na internetskim stranicama vaše turističke zajednice.

Članarina Turističkoj Zajednici obrazac

Iako se od 2020. godine iznos članarine plaća paušalno, i dalje ste dužni dostaviti »» TZ2 obrazac nadležnoj Poreznoj upravi. Na obrascu je potrebno naznačiti koji je ostvareni prihod za prethodnu godinu (iz evidencije prometa) iako vam evidencija prometa više ne određuje iznos članarine. Za razliku od prethodnih godina kada su se TZ obrasci predavali do kraja veljače, sada najkasnije do 15. siječnja tekuće godine obrazac za prethodnu godinu morate predati Poreznoj upravi.

9. Paušalni porezi i prirezi za iznajmljivače

Godišnji paušalni porez za iznajmljivače

Porez na dohodak se plaća paušalno prema Planu dospijeća poreznih obveza koji smo dobili na kućnu adresu od nadležne Porezne uprave. Uz porez svakako treba imati na umu da moramo plaćati i prirez.

Od 2020. godine, prema Zakonu o porezu na dohodak porez na dohodak i prirez porezu na dohodak određuje se prema mjestu gdje se sami smještaj nalazi, a ne kao ranije prema prebivalištu vlasnika smještaja.

Koliki je iznos poreza na dohodak za iznajmljivače?

Porez na dohodak za iznajmljivače donose pojedinačno jedinice lokalne samouprave, pa stoga nema nigdje točno naznačen iznos koji vrijedi za sve iznajmljivače u Hrvatskoj.

Prema »» Pravilniku o paušalnom oporezivanju djelatnosti iznajmljivanja i organiziranja smještaja u turizmu odluku o visini paušalnog poreza propisuje vaša jedinica lokalne samouprave u iznosu koji ne može iznositi manje od 19,91 eura, a niti više od 199,08 eura.

PDV na proviziju stranih agencija

Kada pričamo o porezu, mnoge iznajmljivače bune paušalni porez (na dohodak) i s druge strane porez na proviziju. PDV na proviziju stranih agencija plaćaju iznajmljivači koji svoj smještaj nude preko nekih od najpoznatijih portala. PDV na proviziju iznosi 25% i dužni ste ga plaćati ukoliko se sami oglašavate na inozemnim agencijama i portalima.

Iznajmljivači koji rade s Adriagate turističkom agencijom nisu dužni plaćati PDV na proviziju, jer tu obvezu za njih preuzima agencija. Valja naglasiti da pričamo o preuzimanju plaćanja PDV-a na proviziju za oglašavanja na velikoj mreži partnera.

10. Često postavljana pitanja